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专家解析:央行全面降准对房价的影响

2021年下半年,在超预期的“降准”货币政策环境之下,对中国房价,楼市进行十个维度的趋势研究和分析判断。



2021下半年“降准”货币环境下,对房价和楼市的十个分析和判断

图片来源:网络

导读:脱离环境谈趋势作分析都是耍流氓


2021年,中国经济和货币环境最大的政策面动态,莫过于2021年7月15日,央行正式公布新一轮的全面降准:


2021下半年“降准”货币环境下,对房价和楼市的十个分析和判断

图片来源:央行官网

存款准备金率决定了银行面向市场的货币总量,是货币政策宏观调控和利率并驾齐驱,一个段位的金融工具,利率管货币乘数,存款准备金管通货数量。

基础金融知识点:利率和准备金率的高低,和货币宽松程度成反比,简单粗暴一点,太复杂也没人爱听。

这次“降准”从信号吹风到正式落地,各方各面的解读分析其实已经很多了,而对于广大的普通民众和基础投资者群体而言,关键词有三:

第一个是全面降准,而不是定向,意味着是面向所有经济领域和产业行业;

第二个是量级信心,降准释放长期资金约1万亿元,先不说这个货币流通传导的效率,这个量级就能给经济环境提供足够的长期信心。(市场上有这么多钱,能不能流通转化到手上那是另一回事,但是至少环境是好的,对吧?)

第三个是应对通胀,这个应对不是国内,而是针对国际环境美元通胀的情况,对内货币宽松,对冲外来通胀,会导致汇率和国内资产价格产生必然的波动。

关键是:货币政策确实开始松动了,但是稳健的基调不变。

而房地产经济又是中国经济结构中重要的组成部分,货币环境趋于宽松,按照中国经济历史表现,每逢放水必涨价,那这一次,同样的场景还会重现吗?

不管屏幕前的您,是如何看待中国房地产经济,楼市和房价,站在什么角度,是否有利益关联,请不要太着急下结论,也没有必要被网络上很多说法所绑架了思考。

这篇文章,就基于2021年下半年,货币政策“降准”的现实环境,对接下来,中国房地产经济,楼市和房价的趋势,进行一次客观,理性,中立,并且有深度有态度的分析和研究。


以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

  • 文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。

  • 每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。


选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者,作者也在通过文字选择受众。

2021下半年“降准”货币环境下,对房价和楼市的十个分析和判断

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一、超预期降准和房地产行业,楼市,房价的关联和趋势影响:


1、本次“降准”所释放出来的货币,是否会进入房地产行业?这是一个很关键的问题。

如果把货币看做是水,那所有中国经济环境和结构中各行各业,就是承载流通货币的容器,其中,房地产经济还是一个特别大,曾经还一度是主力容器的存在。

但是,2021年这一次超预期的降准,还真的不是给房地产准备的。

7月13日,中国人民银行货币政策司司长孙国峰在国新办发布会上回应称,此次降准主要是为了优化金融机构的资金结构、提升金融服务能力、更好支持实体经济。

7月12日召开的经济形势专家和企业家座谈会指出,积极的财政政策、稳健的货币政策要继续聚焦支持实体经济和促进就业,近期实行的降准措施要体现结构性,更加注重支持中小微企业、劳动密集型行业,帮助缓解融资难题。

2021年以来部分大宗商品价格持续上涨,一些中小微企业面临成本上升等经营困难。

而这1万亿元的真金白银更多是给中小微企业的及时雨。

其实,国家为了这次放水不进入房地产行业,已经做了几件关键的准备工作:

针对房企的“三道红线”:踩着红线就不要想着从银行渠道能够顺利融资贷款;

针对银行的“两道红线”:不管银行的信贷业务额度是多少,能给楼市和关联房地产行业,就这么多;

全面抬高房贷利率,增加货币流入楼市的难度和成本。

当然,也少不了很多行政监管力度的加强,包括对房价楼市的调控治理手段。

总的看下来,此次全面超预期降准,国家和金融机构其实已经做好了局,设计好了货币流动方向和针对目标,短期,也就是6个月以内,降准对于楼市和房价是没有可能直接产生带动和影响作用的,当然,房地产销售和中介的情绪炒作和各种鼓动是必然会出现的,这个不可避免。


2、时间拉长,此次降准是否会进入房地产领域和楼市,关键点在于实体行业的表现:

降准是释放货币流动性,增加流通货币的数量,这个本质不会改变。

货币就是资金,资金的天性是追逐利润,永远会往保值,增值的行业,资产还有领域流淌和集中,政策管控也好,金融定向也好,只能在流动过程中加以引导和管理,最终决定货币流向的,还是要看利润率和收益情况。

这就很考验顶层设计的智慧和管理能力了,有一说一,管理的本质就是财富分配和货币流动引导,要想真正让货币到计划想要去的地方,高层不可能看不到这个底层逻辑。

举个例子大家就清楚了,比如实体经济行业的老板,一年时间辛辛苦苦赚了5%,结果房价涨了10%,那就没有动力贷款去扩大经营发展生意,甚至在利润沉淀的情况下,还会贷款维持经营,用自己的资金沉淀去买房子。

是不是合情合理符合规则?虽然这样的情况不是国家宏观货币政策所想看到的,但是货币自己会选择,老百姓追求更加稳定更高的收益也是必然的。

所以理性客观地来分析中期,也就是5年-10年这样一个阶段,货币流向是否会进入楼市,一方面,是要看国家对房价的控制,房价上涨能否压制到平均实体行业利润率以下?

另一方面,就是实体经济是否能振兴,各个实体行业的利润率是否能够全面,稳定(稳定很关键)的跑赢房价增长。

有一说一,房价涨不难,但是实体经济要搞好,绝对不容易,所以很明显,要想让货币活水不进房地产领域,堵不如疏,国家对于实体经济的扶持和激励,是一条“艰难而又正确”的道路。


3、长期来看,也就是几轮五年经济规划,10年以上的周期里面去看,依然是利好房地产。

时间周期再拉长,就没有什么所谓的政治正确的说法了,长期就是看国运。

降准是一个短效的经济刺激手段,一万亿虽然量级很大,但是只要流通起来,其实效率非常之高,至于流通效果,短期是看不出来的。

但是基于房产在中国长期核心资产的价值认知和地位,货币沉淀,或多或少是必然的。

中国的城市分级是很清晰的,越大的城市承接货币的能力和效率就越高,对应到房地产资金沉淀趋势来看也是同步的。

中国房价的长期分化和价值表现分化,会在每一轮货币宽松以后,产生固化。


从短中长三个阶段的客观分析,本次超预期降准和中国楼市房价的关系其实很清晰:

短期,被政策调控和金融管制的房地产经济,楼市和房价,没有什么正面效应。

中期,主要看实体经济恢复和盈利情况,存在一定的变数和想象力。

长期,分化加剧,大方向上利好,国运昌隆,水到渠成。

2021下半年“降准”货币环境下,对房价和楼市的十个分析和判断

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二、后疫情时代,十四五经济规划周期下,中国房价和楼市的发展方向:


4、房地产经济的本质,决定了房地产行业在新时代的必然方向:

房地产这门生意,本质其实很多人都没有看明白:房地产,是中国国家占据主要营收的生意。

房地产经济利益链条上,超过50%以上的收益都是归政府的,而开发商在整个房地产利益链中其实只吃了小头,但高房价的骂名、暴利的骂名,得开发商来背!

那么开发商想要生存发展,就只有一条路,那就是驱动资本,以量取胜,本质上就和生产企业用规模降低成本,用规模实现超额利润。

所以高周转,高负债,高杠杆,就成了开发商做大做强的标准动作。

而房价持续上涨,就是保障开发商经营发展的核心根基。

够直白了吧?所以基于当前的经济环境下,国家要控制房价,那么民营开发商,特别是快周转的资本现金流玩法的开发商,基本上就是没有进一步做大做强的可能了。

取而代之的,必然是国家资金背景的房企,登上主流房地产开发的位置。

房地产告别暴利行业,但是房地产行业的效率和规模也会逐步下降。

其实这是好事,中国经济要摆脱房地产的绑架,就不可能一直让房地产占据主导地位和占比过大,有所调整,是必然趋势。


5、二手房市场,将成为未来调控和长效机制的重要发力点和集中领域。

基于当前中国的经济和货币政策环境来看,二手房市场处于一个非常尴尬的境地,扮演着一个国家意志和顶层意志极度厌恶的角色。

新房买卖自然不用多说,国家通过土地出让开发商品房进行销售,直接撬动居民负债,国家拿着钱搞经济发展建设,进行基础设施投资,然后实现经济增长,提升居民收入,完成闭环,皆大欢喜。

但是二手房市场就不一样了,商品房作为商品在市场自由流通,不仅因为盈利需求必然会抬高了房价,而且交易过程产生的货币增量,是实实在在的流失。

一套50万的商品房,几年以后涨到了100万,买家花了100万买下来,卖家拿走了50万的净利润,不管卖家是拿着这50万继续投入房产(增加金融风险),还是拿着50万去消费投资享受,这50万,就成了中国经济和货币环境中,不受控制,难以调用的风险因素。

更重要的,是二手房流通,事实上形成了一种不公平的社会财富分配,同样的人,在一线城市和小城市一套房,几年下来通过房产的增值房价的变化,被动的就产生了贫富差距,这样的事情,本身就和“共同富裕”的国家目标所向违背。

二手房市场,客观上来说,存在的价值,只有拉动房价,刺激市场活力的作用了。

所以,接下来,而二手房市场,二手房房价,二手房价值,必然会成为调控和货币管控针锋相对的对象。

从教育公平化改革,到二手房指导价,再到二手房信贷收紧,或许只是开始。

二手房的资金固化,二手房的流动性持续下降,二手房的价值“官方定价”,成为必然趋势。


6、在经济发展需求的大方向上面,受到政策针对,受到金融管制的房地产行业,必然迎来质量问题集中爆发。

中国的市场经济,是政策主导的经济环境,规则和高层意志对行业发展起到决定性作用。

规则决定玩法。

而在当下的房地产行业,新房开发利润持续被挤压,二手房市场必然遭遇强监管。

会出现什么趋势?大家想一下没有定价权,利润透明的行业,最容易出现的情况是什么?

假货和以次充好。

这是任何生意和商业的铁律,利润决定品质,没有利润还想要生存发展,只能向成本动刀。

其实这个趋势从2019年就开始了,而2020年,特别是2021年,更是趋于明显。

基本上以房地产开发发家的开发商是没有什么能力多元化经营发展,实现利润贴补平均的,房地产开发本身技术含量和行业壁垒都很低,说白一点就是只有资本门槛的低端产业,市场规则宽松,房价形势好,相对自由和有空间的时候,什么阿猫阿狗都能做,都能赚的行业。

规则一变,就不是洗牌的问题了,虽然产业技术门槛低,但是房地产行业资金集中量太大,是典型的重资产行业。

部分管理做得好的房企,还能通过内部优化,挤出利润,适应规则。

而绝大多数的房企,基本上很难适应,也不愿意动脑子,除了直接减配,偷工减料这样的思路,这还算负责的,如果利润进一步被压缩,跑路烂尾都不是什么稀奇的。

毕竟,规则决定玩法,难度升级,总有人要出局,而不同的人,出局离场不体面,也是必然会有的。

规则和环境变化导致的产品质量风险,甚至是开发风险,将成为接下来必然会出现的楼市核心风险。没有之一。

2021下半年“降准”货币环境下,对房价和楼市的十个分析和判断

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三、对应当下购房群体,几个必须清醒认知的楼市和房价真相:


7、房地产开发商的品牌和产品品质,没有必然的关系。

没有一个品牌,规模以上的大房企,是通过做出了高品质的房子而得以声名遐迩的。

这是中国房地产行业野蛮成长过程中的一个弊病:只有现金流玩家,资本驱动跑马圈地,才可能有规模,有品牌,有影响力。

而好产品,是需要专业,责任,情怀的,这些东西资本看不上,资本眼睛里面,只有“效率和利润”。

在中国,房企品牌不能和房子品质挂钩,要想买到高品质的房子,要么是地方国企国资背景的开发商,而且老板还是本地人顾及脸面口碑。要么就是千亿以下,深耕一个城市,对于扩张和资本化运营没有太多兴趣的中等规模但是根基深厚的开发商。

小开发商呢?大浪淘沙,岌岌可危。


8、后疫情时代,房价的基础需求是稳,暴涨暴跌,必然受制。

让市场预期和价值情绪一下子改变不太现实,别说什么投机投资的群体,就是真正到大城市工作发展生存,有购房需求的新刚需群体,绝大多数都还是有着“买套房,轻松躺赚,人生赢家”这样根深蒂固的需求和诉求的。

在当前中国经济格局下的城市价值,其实都是明牌,而且短期(3-5难)内没有什么重大变化和转移的可能,当然,个别城市可能会像合肥这样提前布局,出现阶段性的小爆发,从而带动房价上涨。话总不能说得太绝对,是吧?

但是要想一个普通的省会城市,甚至是新一线城市,接下来短短几年超越老牌一线,经济突飞猛进,那就是不切实际的臆想。

就像重庆GDP一度超越广州,那又如何?重庆取代广州,成为一个新的一线城市?房价一飞冲天,碾压广州珠江新城?

这种话题很得罪人,不多讨论,懂得朋友会心一笑,不懂的也不争辩,你们开心就好。

这个逻辑和房价趋势紧密关联,值得大家多体会体会。

接下来,一线城市即使“二手房指导价”全面普及,房价稳中见涨也是必然,只是这个涨幅可能会不如预期,最多算差强人意,这个没有什么悬念。

而新一线城市,核心大城市,2021年下半年,也到了一个牛市尾期的阶段,调控要么已经落地,要么高悬头顶一触即发,涨得厉害,政策和规则就压制,没涨多少的,也没什么想象力了。

接下来,国家必然会重点针对中小城市的房价进行政策层面的帮扶和夯实,都需要国家出手帮扶了,就不要有什么增长的奢望了。


9、房价和楼市的逻辑改变,未来具有资产属性的城市,只有两种:

现在对于房产的认知已经全面普及和升级,那种闭着眼睛买房就能升值保值的时代早就已经结束了,说句扎心一点的话,很多城市去关心房价涨跌其实意义已经没有了,因为买了就锁死,没有流动性,二手房市场极度萎靡,再高的房价和再好的涨幅,充其量就是买了个纸面财富心理安慰而已。

具有资产价值的房产不是没有,而是门槛太高,不是认知门槛,也不是什么眼光门槛,纯粹的就是资金实力门槛。

未来两种城市,要么是人口持续流入,有就业和市场的城市,要么,就是本地有持续盈利,稳定发展的产业,而且这样的产业具有不可替代性的。

依靠什么规划噱头和炒作去刺激市场哄抬房价的城市,事实上没有什么出路,毕竟大家现在手上的钱也不宽裕。


10、不仅仅是房地产行业要开始面对苦日子,就连面对正常的楼市和房价的群体也要有心理准备。

当然,这里说的苦日子,不是说房价不能涨了,行业没有利润了,只是“不及预期”会成为一种常态,而这种常态,会让所有利益和房产关联的群体,产生必然的焦虑,难受的情绪。

根本原因不是房地产这个行业不好,不是房价未来没有空间,不是房产失去了投资价值,最大的原因用古语最能解释:那就是由奢入俭难。

这对于“投住融合”根深蒂固的楼市价值观,还有房地产高利润印象依赖的市场情绪来说,将逐渐成为常态。

凭什么以前一年涨一倍,现在只能十年涨一倍?

看到了没有?其实大趋势即使是向上的,但是浮躁功利的历史表现不能持续,总是会带来失落失望的反差心态。

事实上,绝大多数的中国人是勤劳奋斗,不怕吃苦的,一直吃苦反而不会叫苦,真正最苦的是从奢侈进入节俭的转变,过去的多个习惯要改了。


一句话,这个世界最难的不是奋斗,而是改变过去多年的习惯!

如果没有这个心态认知,如果没有提前进行心理建设,用曾经的眼光去看待房地产,房价和楼市,那么任何的情绪表达,都是没有价值的。

人总不可能幻想和时代趋势去作对吧?

用金融市场里面一句话就很好理解:“历史业绩不代表未来业绩”


以上,就是结合当前货币政策环境,对接下来中国房价和楼市的十个趋势分析和判断,内容里面的逻辑能够理解并且融会贯通,那么对于中国的房地产,会有更为透彻和本质的理解。

希望各位读者朋友能看懂文字背后的逻辑。

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文章郑重声明:

本文仅作为认知交流和思考分析所用,至于是否正确合理,还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导,投资有风险,都是成年人,风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年,经济波动和暗流涌动正在恢复平静,但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友,能够心志坚定,做好准备,在2021年实现迷雾冲破,快意逐浪!

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂,还请留个声音,求同存异,共同成长。

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思考,是对世界的尊重。探索,是对未来的准备。

每个人,都没有选择时代的权力,但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代,是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友,做时代的弄潮儿,做命运的主宰,做财富的主人!

仅以此文,与各位读者朋友,分享。

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