创财商

专注互联网金融
解决资金周转问题

房贷选哪种?选房贷上的那些思维误区你了解吗?

老一辈人眼里,欠钱=压力,利息=吃亏,但在年轻人眼里,欠钱=本事,负债=投资。

现实中,房贷不仅是普通老百姓所能借到的最低利率、最长时间的贷款。


更重要的是,用好它,还是普通人都能够得着的财富翻番武器。

我们经常说房贷利率低,但是很多人根本不信,看着贷款利息总额甚至超过本金,就觉得房贷是真的黑。

但是稍微审视一下其他贷款,搞清楚其中计算的猫腻,你就会明白,房贷其实是最划算的贷款。


以花呗分期为例,12期借款利率在7.5%左右,月利率为7.5%/12=0.625%,看起来还不错,但实际利率远高于此。


假设借款为12w,在不考虑其他因素情况下,花呗的年利息计算为:

第一个月的利息:120000*0.625%=750元

第二个月的利息:120000*0.625%=750元

...

第十二月的利息:120000*0.625%=750元


12期利息加起来,利息高达9000元。


我们可以看到,花呗分期的月利息计算方式是挺耍流氓的,本金没有随着偿还过程逐月减少。花呗分期12期的实际利率高达13.85%。


房贷的年利息可以分为两种计算方式:

同样是借款12w,分12月(每月本金还款1w)偿还,房贷的月利率为5.38%/12。


第一个月的利息为:120000*5.38%/12=538元

第二个月的利息为:(120000-10000)*5.38%/12=493.16元

第三个月的利息为:(120000-10000-10000)*5.38%/12=448.33元

...

第十二个月的利息为:(
120000-10000-10000...-10000)*5.38%/12=44.83元。

我们可以看到,房贷月利息计算是一层层剔除已偿还本金后得来的,等额本金还款方式下,12个月利息总计3497元。


有人说,等额本息的利息更高一些,那我们来看看。由于等额本息每月的本金是浮动上升的,计算过程比较复杂,具体计算公式如下:

每月还款额=[本金*月利率*(1+月利率)^贷款月数]/[(1+月利率)^还款月数-1]


最终计算得到,12个月利息总额仅为3535.66元。


可以看到,无论是等额本金,还是等额本息,花呗产生的年利息几乎是房贷的三倍。

为何为产生如此大的区别?

根本原因就在于,两者利息的计算逻辑差别极大。房贷的计算方式是剔除已经偿还本金后,再计算利息的,利息会随着本金的减少而持续减少,总利息相对较少。

而花呗、微粒贷、信用卡分期、装修贷等这些常见的贷款,是不会剔除本金算利率的,虽然看起年利率只有8%-13%,但实际利率高达11%-15%。

除了房贷,你很难找到如此低门槛、低利率与长时间的贷款方式。那些在15、16年买房,甚至首贷一二成都敢上车的业主,如今身家早已翻翻。

因此,千万不要因为利息,而不敢去贷款,买房能贷款一定要贷款,并且能贷多久贷多久。


等额本息总利息高,反而更好?


我国的传统文化,常常教育我们要居安思危,先苦后甜。

所以,即便房贷利率较低,在有得选的情况下,多数人依旧反感贷款。这种先享受后支付的方式,与我们的文化习惯似乎天生不合。

即使一定要选择房贷,也倾向于产生利率更低的等额本金还款方式。

等额本金与等额本息的区别在哪,下图展示的很明白。

等额本息就是比等额本金好?房贷应该怎么选?


如上图,等额本金,月供中本金不变,还款初期本金加上利息,还款压力不小,以上图举例,同样的贷款金额,首月还款额是9625元。但由于利息会随本金还款减少而减少,后期还款会越来越轻松,产生的总利息更少。


等额本息,每月月供金额固定,月供中的本金部分处于浮动上升状态,前期利息还的多,本金还的少,以上图举例,同样的贷款金额,首月还款额是7485元,同样的贷款金额,前期的还款压力变小了,但总利息会更高一些。


一句话,等额本金前期压力更大,但偿还总利息少;等额本息前期压力小,但偿还总利息更多。


以下图借款100w为例,贷30年,利率4.9%的情况下,等额本息要比等额本金利息多17.2w元。等额本金的首月月供要比等额本息多1500元。


等额本息就是比等额本金好?房贷应该怎么选?



那等额本息与等额本金,哪种才是最好的还款方式呢?

李老师在过去的课程和文章里都很坚定的告诉过大家,要选择等额本息。

为何明明等额本息产生的利息更多,但仍要选择这种还款方式?

首先,房价日益高企,还房贷早已不是一件轻松的事情,等额本息前期还款压力小,已经成为一种突出优势。

还贷初期往往是资金最紧张的时候,很多家庭掏空六个口袋凑完首付,往往工资就是支付月供的唯一来源,一份甚至要掰成几份用,月供、家庭支出、装修费、还有各项手续税费。

这个时候的每一分钱,都格外珍贵,以上文贷款100w为例,等额本息初期月供能少还1500元。千万不要小看这1500元,在资金紧张的时候,这1500能解决家庭一个月的伙食费。

其次,等额本息实际上是最大化利用贷款的还款方式。

说一个简单的例子,比如我们都向小明借了50块钱,答应五天之内还给他。

如果采用等额本金的还款方式,次日便要还给小明10元本金加上50元产生的利息,第二天又是10元加上40元的利息,五天之内还完,产生的利息确实很少。但是第二天开始,就每天还款五分之一的本金,实际借款使用效率大打折扣。

而等额本息,同样还50元,但次日只还少量本金和利息,直到第四五天,本金占比才会提高,虽然还款时间相同,但借款使用效率明显更高,即使支付的利息稍高,但赢得了更多的机会成本。

最后,还有一个非常重要,但被大家忽略的点,等额本息是抵御通胀的最好方式。

当下,我们必须认识到,通胀仍将持续存在,银行的印钞机每天仍在工作。举个例子,07年我国的M2才403442亿元,而当下M2已经去到2136836.91亿元,7年是按翻了五倍多。

等额本金利息少,但是前期本金还得多,相当于前期用值钱的钱去还未来不值钱的钱。而等额本息虽然看着最后还的利息要更多了,但后期钱越来越不值钱了,在房产的增值和通胀的稀释下,哪怕这笔利息算下来多,但也微不足道。

10年前100万的房子,贷款70万,那时你年薪10万,猪肉10元一斤,以为要30年才能还清房贷。实际到了2020年,70万已经是很小的一个数字,现在年薪20-30万,猪肉30元一斤了,三四年的收入就能还清当时的70万贷款。


往后走,还是一样的情况,通胀是一条没有回头的路。

所以为什么明明等额本息产生的利息高,但我们依旧建议你选择等额本息,因为关键就在于,要用未来不值钱的钱,去还过去值钱的钱。


理财跑不过银行利率,提前还款?

但肯定有人会反驳我,通胀也会影响我们自己的储蓄,钱放在手里也会越来越不值钱,在没有好的理财方式之下,我该不该拿现在手头上的现金提前还贷,减少未来的还贷压力?

的确,我们建议大家贷款贷得越久越好,是基于持有资金能创造更大收益去考虑的。如果你懂一点理财的基本知识,把少还房贷的钱拿去买一些定期的货币基金和理财,至少都有4.5%的利息,基本跑赢房贷利息。而如果你的理财能力更专业,能收获的利息收益还远不止与此。

你以为少还房贷,多持现金的意义就这么多吗?那你就大错特错了!

什么意思?

比如今年突发的疫情,很多人收入受到影响,但如果你去年选择了多付首付或用手头资金提前还贷,意味着你手头现金流减少,收入一旦受到影响,面临的可是断供,房子被拍卖啊!

再比如你刚买房,选择的是等额本金的还款方式,本就是掏空钱包上的车,每月算上月供和各类花销基本月光,日子紧巴巴,结果疫情一来,公司集体降薪30%,工资不够还贷了!而如果一开始是等额本息,前期压力没那么大,哪怕短期降薪,也熬得过去。

是的,一直以来。大家脑海都会有个根深蒂固的问题,高负债有风险,高负债一定危险吗?


不一定,假设你全部资金只有500万,你全用来5成首付买一套1000万的房产,负债50%,假如碰到点什么意外,你手头没有钱可以还月供,很快你就会断供,破产。


但是如果把负债做高一点呢?比如首付付3成,甚至拉高评估价,付2成,也就是两成首付200万,完了手里还留着300万,哪怕你不工作,这个资金都可以帮你还至少5年。

所以,关于这个事情,李老师有一句经典名言:负债不在于负债率的控制,而是在于现金流的管理。

做个总结:

1、房贷依旧是我们能接触到的门槛最低、时间最长的贷款方式,能贷久就贷多久。

2、等额本息虽然利息多,但在房价压力与通胀等因素影响下,是最推荐的还款方式。

3、现金的持有意义,不仅在于增值理财收益,更在于抵御风险,所以尽量不要提前还款。

但也存在一些例外:

1、如果你买房时,本就计划在五年内转出或置换,再加上手头资金相对充裕之下,可以考虑等额本金的还款方式,因为优先还款本金,相当于未来卖房时,要还的剩余本金加利息更少,赎楼费用更低。

2、如果有买二套的打算,而你的另一套房子首套房贷还款年限只剩下5-10年,在还款总额较低的情况下,可以考虑提前还款。


转载请注明出处:创财商 » 房贷选哪种?选房贷上的那些思维误区你了解吗?

创财商专注解决用钱难问题

网贷资讯 理财知识
Processed in 0.068928 Second , 56 querys.